信息化，管好小区公共收益明白账 全球焦点
本文转自：三明日报
海欣物业工作人员帮助处理小区生活设施问题
(资料图)
省安二期小区摄像头老化，由于使用公共维修金需多数业主同意，至今还未更换。
从电梯广告、外墙墙体广告，到停车位、商铺出租、快递柜，社区公共区域收费项目产生了或多或少的公共收益。这笔资金怎么管理，如何使用，是业主普遍关心的话题。
1月20日，福建省住宅小区公共收益信息管理系统在全省住宅小区全面启用，许多物业公司陆续开始上传公共收益收支情况。
小区公共收益信息化，是否真能让小区收益在阳光下运作？
●本报记者陈渴文/图
系统管理守护公共钱袋子
最近，位于三元区富文路12号省安二期小区的三明海欣物业管理有限公司内，工作人员正登录系统，逐一填写2022年第四季度小区公共收益的收支明细。
企业信息管理、项目信息管理、人员信息管理、公共收益管理……进入系统后，一项项需要填写的明细一目了然。
省安二期小区2011年底竣工，同年，三明海欣物业管理有限公司接手了小区的管理工作。工作人员告诉记者，2020年之前，不论对于小区住户还是外来车辆，停车免费，2020年12月29日起才向外来车辆收取停车费。
“我们小区公共收益主要来自停车费、店铺租金收入和电梯广告收入。”说着，工作人员打开系统中的公共收益管理，在项目收支管理中出现经营收入、经营成本和经营支出等几项细则。填写上季度的经营收入后，工作人员告诉记者，经营成本是指物业参与管理的公共收入经营费，约占经营收入的30%，收入扣去成本后的结余部分，方为经营支出。
在经营支出细项中，记者看到上季度小区物业共提交了3笔支出，包括需要更换消防面板、压力开关漏水维修、电子门松动等，物业公司按要求上传了证明经营收入和经营支出的发票。最后，经营支出在支付小区处理各类设备设施问题后的剩余，将进入小区住宅专项维修资金账户。
将公共收益定期录入系统，可及时保留交易证据，让公共收益规范透明。但是有时需要维修设施而申请使用公共维修金的过程，似乎有点儿费力。省安二期小区从交房起算，已有10多个年头，小区摄像头历经风吹雨淋，有些坏了，有些早已模糊，不少居民向物业反映，是否能更换一批新的摄像头？
这同样是让物业公司头疼的问题。“使用专项维修资金，正常情况下需要三分之二业主同意，小区共有1170户，有的房子没人住，有的出租，我们很难找到业主。”工作人员称，需要多数业主同意的这项流程，常常会耽误维修进度，“去年10月，就有居民提出摄像头问题，但到目前还未解决。”物业公司担心，在此期间，若小区发生某些意外事件，无法及时调取高清监控，将损害业主利益。
小区公共收益各有管家
在佳和人家和中央领域小区，公共收益均由业委会管理，其物业公司——三明城发物业有限公司和厦门海联翔物业服务有限公司仅为业委会代填福建省住宅小区公共收益信息管理系统。
张阿姨家住三元区一个老旧小区，没有物业公司管理，每个月社区在小区公告栏上贴当月小区收入和支出，但她也有疑惑——每个月剩下的钱到底去哪儿了？
市城管局物业服务管理中心负责人熊龙江解释说，小区若成立业委会，小区收益由业委会管理。小区既没有业委会又没有物业，小区的公共收益则由社区代管。
分清缓急用好专项维修资金
“工业南路133号华融广场2幢电梯坏了好几个月还没维修，物业说要收齐专项维修资金才可以修。”市民廖先生质疑。
建宁县南方国际小区业主李小姐也反映，六号楼地下室漏水，开发商不处理，专项维修资金一直申请不下来，着实令人烦恼。
目前，我市共有438个有物业管理小区，249家物业公司。那么，在这些有物业管理的小区中，公共收益去向何处？
熊龙江介绍，业主大会成立前，专项维修资金由县级以上地方人民政府物业管理主管部门或者其委托的单位代管，孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。申请使用公共收益或专项维修资金时，需按《福建省物业管理条例》相关规定，经一定数量业主同意后，用于维修和更新、改造物业共用部位、共用设施设备等。
同时，《福建省物业管理条例》也有相关规定，前期物业服务期间，公共收益在扣除经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户，经营管理费用不得超过公共收益的30%；使用公共收益时应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
可是，不少小区房屋空置、出租，若想找到足够数量的业主签字同意，怕要等待不少时间，很可能耽误了事情。熊龙江补充道，专项维修资金的使用分为正常情况和紧急情况。涉及电梯设施损坏、水管爆裂、屋顶漏水、化粪池堵塞等紧急情况，按紧急情况程序申请使用，在征求业主意见时只要受益的5位业主签字同意就能申请使用。
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